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一线城市房价还会大涨吗

发布时间:2021-01-07 18:45:33 阅读: 来源:记忆枕厂家

文/本刊记者 甄爱军

一线城市房价不断上涨,涨势有望延续下去,使得人们对一线城市的楼市会否过热产生担忧。政策刺激是这一轮一线城市房价上涨的主要推动力,但在市场整体供需基本平衡的大前提下,房价大涨的可能性不大,因此不必过度担心。

一线城市明显回暖

一线城市楼市越来越热,不断爆出房价大涨的消息。

近日,有关上海高端住宅项目提价上市的消息成为社会关注的话题。据德佑链家市场研究部统计,位于上海市闸北大宁板块的金茂雅苑在7月中旬加推新一批房源,报价75200~112400元/平方米,与4月开盘报价相比上浮了7%~12%。此外,位于宝山淞南高境板块的泰禾红悦苑(泰禾红御)近期加推了286套房源,该项目7月成交均价为40107元/平方米,相比今年年初成交均价上涨近17%。而据德佑链家市场研究部跟踪监测结果显示,近段时间上海加推项目的高端楼盘,有八成选择了提价。

除了上海之外,北京、深圳楼市同样显示出明显的升温迹象。国家统计局近日发布的6月份70个大中城市住宅销售价格数据显示,房价分化明显,一线城市房价涨幅远高于二三线城市。

6月超过一半的大中城市房价环比止跌回升,但房价分化依然非常明显:一线城市房价涨幅远高于二三线城市;三线城市房价仍然下降。新建商品住宅价格环比上涨的27个城市中,深圳房价涨幅最大,高达7.2%。与此同时,北京6月份新建商品住宅环比涨幅为1.6%,已经实现了“四连跳”。此外,两个新建商品住宅价格同比上涨的城市分别是上海、深圳,后者的涨幅高达15.9%。

而从近3个月的房价走势来看,北上广深四大一线城市房价呈现上涨趋势。中原地产跟踪监测的数据显示,从4月份以来,涨幅最高的深圳市最近3个月房价上涨了20.7%,上海房价上涨了6.8%,北京上涨了4.7%,广州上涨了4.2%。深圳市的房价涨幅已创造了历史记录。

整个上半年,同样也是一线城市的房价表现抢眼,领涨全国。中国指数研究院公布的数据显示,2015年百城整体住宅均价累计上涨0.82%,但北上广深四大一线城市累计上涨5.17%,相较二线城市下跌0.75%,三线城市下跌1.25%的情形,显得有些特立独行。

此外,从成交量的回升幅度来看,一线城市表现同样也十分突出。中国指数研究院公布的数据表明,在今年上半年,一线城市月均成交量超过75万平方米,同比增幅超过45%;而在同时期,二线城市成交量的同比增幅只有18.5%,三线城市虽然达到了37%,但都不及一线城市。

需求释放带动价涨

一线城市近期房价出现上涨迹象,原因有很多种,比如需求回升、看涨预期加大导致开发商产生提价冲动。此外,由于库存持续下降导致一线楼市基本面得以改善,从而对市场起到了提振作用。

就上海近期高端楼盘提价推盘现象,有业内人士表示与近期市场迅速升温有着直接关联。德佑链家研究总监陆骑麟表示,开发商在推盘策略上会选择“低开高走”方式,首先推出的是相对较差的房源,然后逐渐推出品质较好的房源,因此在推盘价格上会呈现出由低到高的趋势,而上述两个项目属于这种情况。

当然,受政策的强力推动,市场需求释放,导致房价上涨。2015上半年,在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下,央行连续降准降息,放松房贷门槛,调整个人住房转让营业税免征期限,构建宽松的市场环境,同时积极推进长效机制完善。地方政府也纷纷放松公积金政策,同时出台财政补贴等刺激手段,来加快去库存速度。在多重政策效应叠加影响下,楼市逐步回暖趋势基本确立。对此,陆骑麟表示,在上半年楼市迅速升温也是推动开发商上调售价的直接原因,上海市场的转暖,促使开发商在针对升级产品定价上浮的基础上再度调高一定比例。

另外,库存压力的下降,也使得市场涨价预期变大。根据易居研究院的库存报告显示,一线城市已连续6个月出现去库存周期低于12个月的现象,反映了一线城市去库存压力得到了有效释放,进而导致房企缺乏降价动机。而且从一线城市涨价幅度来看,目前已超过2013年3月份的历史高位水平,反映一线城市房价面临一定的上涨压力。以深圳为例,目前面临供应乏力的尴尬,6月份去库存周期近7.1个月,加之此前几个月房价持续上涨,加强了开发商涨价的预期。

无需担心楼市过热

虽然目前一线城市房价出现上涨苗头,深圳房价上涨幅度甚至达到惊人程度,但房价暂无过热可能,所以没有必要为此而担忧。

首先是深圳的大涨只是个案,并不具有普遍性。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者,一线城市中,只有深圳房价6月份同比出现大幅上涨现象,超过15%,但上海仅仅表现出微涨态势,而北京和广州同比去年同期为微幅下跌,由此看来,完全不存在过热的可能。当然,深圳楼市是个特例,其价格上涨原因是由多重因素共同推动而形成的,比如供应失衡、中介参与炒作、开发商捂盘等等,但这种现象也只是在深圳出现,并不能具有代表性。

此外,从更为宏观角度来分析,在市场需求基本平衡的大背景下,当前楼市即使出现反弹,其力度肯定会小得多。中国指数研究院有关人士分析指出,从历史走势来看,在政策出现大幅宽松的情况下,楼市在在接下来的一年多时间里呈现升势。如在2008年,在连续降准降息、降低首付比例等多项政策的刺激下,楼市从2009年初开始回升,并在当年11月份达到最顶峰;2012年也有过类似的情形,上升趋势持续了将近一年时间。今年自“3•30政策”出台之后,楼市成交量出现明显回升,而加之未来货币政策趋于宽松,所以上升空间已经打开,未来走势以上升为主,持续时间也有望达到一年之久。但是,由于目前主要城市人均住房建筑面积已经接近高位水平,基本住房需求已经得到较好满足,预计此轮回升力度将不如前两轮。与此同时,在一线城市并未放松限购的前提下,缺少了投机、投资性需求的兴风作浪,市场价格波动幅度也不会很大。

不过业内人士建议,应该警惕个别城市房价上涨过快现象。易居智库研究总监严跃进表示,价格温和上升会带来市场成交量的活跃,这是积极的一面,但价格上升也会扰动市场预期,甚至加快投资投机需求的导入,进而使得刚需购房者的购房成本上升,因此对于过快上涨现象要有足够的风险意识。他表示,对于一些价格过于离谱,涨势比较明显的楼盘,可以进行约谈,防范此类物业的价格随意上涨。此外,必要时候对于二套房贷应该继续收紧,以免房价失控。

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